Un règlement de copropriété qu'est-ce que c'est ?
Dans une copropriété d’immeuble bâti soumis à la loi n°18-00 en date du 03 octobre 2002, le règlement de copropriété est un contrat qui a la particularité de réunir des copropriétaires qui ne se connaissent pas et qui ne se choisissent pas.
Un règlement de copropriété doit également exister dans les ensembles immobiliers constitués de bâtiments, de villas et de locaux, contigus ou séparés, et constitués de parties privatives et de parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires.
Contrairement à son nom qui le désigne comme un document réglementaire, la nature du règlement de copropriétaire est contractuelle car il est une partie obligatoire du contrat de vente d’un bien en copropriété.
Acheter un bien en copropriété sans s’assurer que le règlement de copropriété est annexé au contrat de vente revient à s’exposer au risque d’acheter un bien dans un immeuble qui n’a pas été autorisé en tant qu’immeuble d’habitation par les autorités de l’urbanisme et d’être responsable de conséquences indéterminées.
Le règlement de copropriété d’ensemble immobilier ne doit pas être confondu avec le règlement de copropriété du lotissement qui fait l’objet de l’article 45 de la loi n°25-90 relative au lotissements et groupes d’habitations et qui a pour fonction de réglementer l’utilisation des espaces extérieurs (parcs, terrains de jeux, piscine, etc..). En général, le règlement de copropriété d’un lotissement ou groupe d’habitation est indissociable du cahier des charges du lotissement ou du groupe d’habitation dont il est un contrat dérivé et complémentaire. Au Maroc, il arrive que certains promoteurs utilisent le règlement de copropriété au sens de la loi n°25-90 d’une manière abusive pour tenter de justifier la perception des charges de copropriété alors que dans un lotissement chaque immeuble est autonome et indépendant.
Quel est le rôle du règlement de copropriété ?
Comme tout contrat, le règlement de copropriété est un outil de gestion.
Il a un double rôle. Tout d’abord il décrit la composition de l’immeuble, avec ses parties privatives que l’on appelle fractions divises, et ses parties communes que l’on appelle fractions indivises.
Il décrit le nombre de voix pour chaque partie privative. Ainsi, chaque copropriétaire doit connaître le pourcentage des voix dont il dispose lors du vote au sein d’une assemblée générale de copropriétaires et qui sera reporté sur la feuille de présence.
Description de la composition de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier
Cette description est essentielle et c’est pourquoi, le dossier technique doit être annexé au règlement de copropriété[1]. De plus un acquéreur a le droit de se faire remettre la copie des plans architecturaux portant la mention NE VARIETUR et des plans topographiques.
POINT DE VIGILANCE : la loi prévoit que l’acte de vente doit mentionner que l’acquéreur a accédé aux plans architecturaux et topographiques. C’est pourquoi l’acquéreur doit s’assurer avant la signature de l’acte de vente que les plans lui auront été remis. A défaut, la signature du contrat de vente par l’acquéreur sera une preuve qu’il a eu connaissance des plans architecturaux et topographiques même s’ils ne lui ont pas été remis.
[1] Le dossier technique est établi par l’ingénieur topographe et comprend le plan foncier et le procès-verbal de bornage selon l’article 17 du décret 2-13-18 du 14 juillet 2014 relatif aux formalités de l’immatriculation foncière.
Déterminer les droits et les obligations des acteurs de la copropriété.
Le règlement de copropriété fixe également les droits et les obligations des acteurs principaux de la copropriété, à savoir le syndicat des copropriétaires (c’est le nom donné à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble), le syndic, et s’il existe, le conseil syndical qui réunit les syndics de plusieurs immeubles d’un ensemble immobilier ayant la même assiette foncière (ne pas confondre avec les ensembles immobiliers d’un lotissement).
Les charges de copropriété constituent le principal engagement d’un copropriétaire et le syndic doit veiller à l’exécution par tous les copropriétaires de cet engagement.
Depuis 2016, le règlement de copropriété doit faire figurer les charges de l’immeuble, notamment celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien des équipements communs (ascenseurs, parabole commune, etc..), celles relatives à chaque service collectif (assurance de l’immeuble notamment).
POINT DE VIGILANCE : Les signataires d’un acte de vente doivent vérifier que le règlement de copropriété fait bien figurer les différents types de charges. A défaut, les décisions des assemblées générales des copropriétaires devront déterminer les types de charges.
Le règlement de copropriété doit-il être modifié depuis 2017?
Depuis la modification de la loi n°18-00 relative au statut de la copropriété par la loi n°106-12 du 27 avril 2016, de nombreux changements sont à prendre en compte.
Au sujet des droits du copropriétaire vis à vis du syndic.
Le syndic est désormais désigné et révoqué à la majorité des trois quarts des copropriétaires présents ou représentés.
Les Information dus aux copropriétaires par le syndic:
- Le syndic doit adresser le procès-verbal de l’assemblée générale à tous les copropriétaires dans un délai de 8 jours à compter de la tenue de l’assemblée.
- Le syndic doit mettre à la disposition des propriétaires tous les contrats et documents justifiant les dépenses au moins 3 jours avant la tenue de l’AG.
- Le syndic est tenu d’informer tous les six mois, les adhérents de la situation financière du syndicat des copropriétaires.
Le délai pour agir en justice pour le recouvrement des créances est porté à 5 ans au lieu de 2 ans. Les créances du syndicat des copropriétaires deviennent des créances hypothécaires.
POINT DE VIGILANCE : un copropriétaire a le droit de demander au syndic la copie de la décision de l’assemblée générale de nomination pour s’assurer que l’assemblée à été valablement convoquée et que le syndic est bien autorisé à représenter l’ensemble des copropriétaires.
DROIT DE PRéférence
Dans une copropriété d’immeuble comportant un maximum de vingt (20) titres fonciers, les copropriétaires d’un immeuble peuvent choisir leurs voisins. Il suffit que le règlement de copropriété prévoit un droit de préférence en cas de vente.
Gouvernance
Le syndic ou son adjoint exécutent les décisions de l’assemblée générale. La loi a supprimé le rôle du conseil syndical pour la gestion de l’immeuble. Le conseil syndical n’existe que dans les cas de plusieurs immeubles ayant chacun des syndics pour la gestion des parties communes aux différents immeubles (cas des groupes d’habitations mais non applicables aux lotissements).
Il existe désormais 3 niveaux de majorité pour la prise des décisions par les copropriétaires d’un immeuble, à savoir la majorité de 50% des voix plus une (majorité relative), majorité des trois quarts et unanimité.
Le vote à la majorité relative est requis pour les décisions suivantes :
- Entretien de l’immeuble, assurer la sécurité et la quiétude des habitants
- Autoriser certains copropriétaires, à réaliser à leurs frais, certains travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou son aspect extérieur, sans porter préjudice à sa destination finale
- Prendre les dispositions qui s’imposent pour faciliter l’accessibilité des personnes en situation de handicap,
- Aménager les lieux destinés aux rituels religieux sacrificiels
- Désigner et révoquer et définir les conditions de travail du concierge
- Installer des paraboles communes et tous équipements et installations similaires
Le vote à la majorité des trois quarts est requis pour les décisions suivantes :
- Approbation du budget du syndicat, fixation des charges, du plafond des dépenses et de la réserve pour la prise en charge des grands travaux d’entretien,
- Désignation du syndic et de son adjoint
- Fixation des émoluments du syndic et de son salaire, le cas échéant
- Travaux d’amélioration de l’immeuble tels que changement ou addition d’un ou plusieurs appareils d’équipements (ascenseur)
- Grands travaux d’équipements
- Souscription d’une assurance collective
- Institution d’un droit de préférence à l’occasion de la vente d’un bien en copropriété (cela veut dire qu’un copropriétaire doit proposer la vente de son bien aux copropriétaires avant de pouvoir le vendre à un tiers).
- Destruction partielle
L’unanimité est requise notamment pour les décisions suivantes :
- Surélevation ou excavation
- Destruction totale
- Reconstruction après destruction totale
POINT DE VIGILANCE : Le délai de mise en conformité du règlement de copropriété d’un an à compter du 27 avril 2016 a expiré le 27 avril 2017. Cela veut dire que depuis cette date, les promoteurs immobiliers qui auront commercialisé des immeubles en copropriété sans tenir compte des impératifs de la loi nouvelle, engagent leur responsabilité contractuelle pour défaut de mise à jour du règlement de copropriété. Il en est de même pour les copropriétaires qui ne seront pas réunis pour décider de la mise à jour du règlement de copropriété.
Ou puis-je trouver le règlement de copropriété de mon immeuble ?
Il suffit de présenter une demande au service de la conservation de la propriété foncière qui tient le livre foncier de l’immeuble. Si l’immeuble a été régulièrement autorisé, le règlement de copropriété y est déposé. En cas de mise à jour, la nouvelle version devra également être déposée au service de la conservation de la propriété foncière. En principe, c’est aux copropriétaires de prendre la décision de mise à jour du règlement de copropriété et de charger l’un d’entre eux de déposer le document mis à jour auprès de la conservation foncière puis de transmettre une copie au syndic contre accusé de réception.
CONCLUSION
L’entretien d’un bâtiment est l’affaire du syndicat de copropriétaires, toujours responsable du choix du syndic, de la gestion de l’immeuble et des dommages causés par l’effondrement d’un immeuble par suite de négligence.
C’est la raison pour laquelle un règlement de copropriété est l’indicateur d’une copropriété bien gérée, ce qui est un paramètre non négligeable pour la valorisation d’un bien.
